Как происходит уступка прав на квартиру в новостройке

В нашем городе существует масса вариантов приобретения жилой недвижимости. Способом, набирающим популярность, считается переуступка.

Переуступка — один из возможных способов приобретения квартиры в новых жилых комплексах. Суть переуступки заключается в том, что потенциальный покупатель заключает сделку о получении прав требования на недвижимость в стадии неполной готовности в рамках ДДУ.

С юридической точки зрения переуступка - не купля-продажа квартиры.

Покупая квартиру в новостройке на условиях ДДУ, оформляется договор, участвуют в котором 2 стороны:

• Первый - дольщик. Именно это лицо выступает в роли продавца. Продавцом квартиры может выступать как физическое, так и юридическое лицо.
• Второй - потенциальный покупатель.

После подписания и государственной регистрации договора застройщик несет ответственность и имеет обязательства перед новым собственником. Разрешение застройщика на cделку по переуступке требуются, если, например, полностью не исполнены денежные условия (продавец приобретал жильё в рассрочку).

Именно переуступка дает возможность покупателю приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после завершения строительства.

Как устроена перепродажа квартиры

Чтобы понять, как устроена переуступка, важно обратить особое внимание на момент сделки.

Если у первого дольщика уже оформлено право собственности и ключи на руках, это уже классическая сделка купли-продажи. Если же этого еще не случилось, предметом сделки считается переуступка права требования по ДДУ.

В стандартном договоре долевого участия одной из сторон выступает непосредственно застройщик. В случае продажи переуступки девелопер не является стороной, фигурирующей в договоре. В таком случае физические или юридические лица становятся сторонами договора о переуступке.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости жильё с указанным сроком полной готовности. Предмет договора переуступки — право требования на строящийся объект недвижимости.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение жилья на стадии незавершенного строительства всегда сопряженно с определенным риском. Чтобы максимально обезопасить себя и не потерять новое жилье, стоит придерживаться ряда правил:

• Потребовать предоставить оригинал ДДУ. В договоре должны присутствовать живые печати и подписи уполномоченного лица компании-девелопера, а также отметка, подтверждающая регистрацию в Pocpeecтpe. Если была электронная регистрация сделки, то должны предоставить файл файл договора с электронной подписью.
• Стоит посмотреть сайт Единого федерального реестра сведений o банкротстве и убедиться, что указанного в договоре застройщика там нет. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• Обязательно стоит обратить внимание на проектную декларацию (ПД) застройщика. Этот документ обязательно должен быть выложен на официальном сайте застройщика.
• Ознакомиться с отзывами покупателей на форумах и в социальных сетях.

Особенности оформления переуступки

Покупая квартиру на условиях переуступки, стоит учитывать некоторые особенности такой сделки:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Такая процедура тоже возможна, однако происходит несколько сложнее обычной сделки. Продавец не может передавать права требования до тех пор, пока ипотечный займ не будет погашен.
• Если в договоре долевого участия учавствуют стороны, не достигшие 18 лет, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, подписывающего договор.
• Несколько сложнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, покупался за счет материнского капитала. В договоре цессии, что лица, не достигшие 18 лет станут собственниками своей доли по окончании строительства рассматриваемого объекта. |В случае покупки квартиры с использованием материнского капитала, обязательно следует указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Оформление переуступки

Чтобы застраховать от непредвиденных ситуаций, нужно убедиться в добропорядочности продавца, передающего Вам право требования.

Квартиры в новостройках чаще всего продаются в рамках ДДУ. Этот документ должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она гарантирует соответствие недвижимости всем требованиям государства.

Проверьте, чтобы права по ДДУ не были обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится непосредственно на договоре.

Бывают случаи, когда компания-застройщик требует своего подтверждения в случае переуступки. Вся подобная информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату процента по сделке. Размером до 10%.

Всегда следует отправлять письменное уведомление о покупке квартиры по переуступке компании-застройщику, вне зависимости наличия данного условия в договоре долевого участия.

Кто продаёт жильё по переуступке?

Приобрести жильё в новом доме по уступке прав можно у следующих лиц:

• Инвесторы - ими являются как физические лица либо юридические лица, а также закрытые паевые инвестиционными фонды. Инвесторы имеют до нескольких объектов и хотят их продать потому, что вкладывали деньги в квартиру для перепродажи.
• Подрядные организации - Зачастую в такой роли выступают компании работающие с девелопером на протяжении строительства. При строительстве жилого комплекса подрядчик мог выполнять различные виды работы: земляные работы, мог оказывать рекламные услуги, производить монтаж сборных конструкций, заниматься поставкой или транспортировкой материалов и прочие. Распространена практика, когда застройщик рассчитывается за услуги оказанные подрядчиком с помощью квартир.
• Физические лица, приобретающие недвижимость для своих целей, но решившие продать собственность.

Кто может стать собственником переуступки?

Купить квартиру в рамках договора переуступки может практически каждый. Но наиболее уместен такой подход в следующих случаях:

• Есть необходимость совершить переезд в новую квартиру как можно быстрее.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Квартиры популярных планировок раскупаются в первую очередь. Переуступка позволит Вам приобрести нужный Вам вариант.
• Лица, желающие приобрести квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке гораздо дешевле.
• Переуступка устроит и тех, кто выбрал конкретный объект в понравившемся районе, однако большая часть подходящих вариантов в нем уже распроданы.

Основные плюсы квартир по переуступке

Как и любая сделка, купля-продажа по договору договора цессии связана с определенными рисками. В особенности это касается покупателя. Однако в последнее время вариант покупки на основе переуступки приобретает все большую популярность в Санкт-Петербурге благодаря ряду своих позитивных особенностей:

• Переуступка предоставит возможность покупателям получить эксклюзивную недвижимостьпосле завершения продаж. Особенно популярно для тех, кто ищет большое просторное жилье с нестандартными планировками в конкретном районе.
• Переуступка открывает перед покупателем большой выбор качественного жилья в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет минимум времени, а ценовая политика выгоднее рынка выгоднее недвижимости на вторичном рынке. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится на определенном этапе строительства, что значительно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно гораздо быстрее, нежели в случае покупки недвижимости на на нулевом этапе строительства.
• Продаваемые по переуступки квартиры имеют статус нового жилья, а значит, избавляют потенциального покупателя от неприятностей, характерных для вторичного жилья (претендующие на недвижимость наследники, прописанные несовершеннолетние дети, и т.д. )
• Выгода при перепродаже квартир, купленных по переуступке, по завершении строительства.

Будьте острожны при оформлении договора переуступки. Обязательно убедитесь в порядочности продавца и соберите пакет документов для оформления сделки.

Документы, для покупки квартиры по переуступке

В необходимый пакет документов для оформления переуступки недвижимости входят:

• Когда продавец жилья состоит в браке, потребуется оформить согласие на продажу жилья в письменном виде, заверенное нотариусом.
• Разрешение от застройщика.
• Справка об отсутствии любых задолженностей перед застройщиком.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Приобретайте жилье с максимальной выгодой на сайте Переуступки СПб